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Textes & Lois
     

 

Etat des risques naturels et technologiques:

1er juin 2006 :

Un état des risques naturels et technologiques devra être annexé à toutes promesses de vente et actes notariés concernant un bien immobilier. En outre, la loi prévoit qu'il devra être joint à ce document un extrait cartographique permettant la localisation de l'immeuble concerné au regard des risques pris en compte. Chaque commune dispose des plans en question.

 

Etat des risques naturels et technologiques (décret du 15.2.05 : JO du 17.2.05)

Les acquéreurs ou les locataires de biens immobiliers (habitation ou autres) situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans les zones de sismicité définies par décret, devront être informés par le vendeur ou par le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret. L'information se fait en annexant au contrat de location ou à toute promesse unilatérale de vente, d'achat, et à tout contrat réalisant ou constatant la vente, un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet. Le décret du 15 février 2005 précise les modalités de cette information et le contenu de cet état des risques.

Cette information sur les risques est obligatoire dans les communes dont la liste est arrêtée par le préfet

Elle concerne les biens situés :
- dans le périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé ;
- dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l'article
L. 562-2 du Code de l'environnement ;
- dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ;
- dans une des zones de sismicité Ia, Ib, II ou III (décret du 14.5.91 : art. 4).

Contenu des arrêtés préfectoraux

Pour chacune des communes concernées, le préfet prend un arrêté précisant :
1° La liste des risques naturels prévisibles et des risques technologiques auxquels la commune est exposée sur tout ou partie de son territoire.
2° La liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer :
- dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, ainsi que dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables, le ou les documents graphiques ainsi que la note de présentation de ce plan ;
- dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, les documents d'information élaborés à l'initiative d'une collectivité publique et tenus à la disposition du public, permettant une délimitation et une qualification de phénomènes ;
- dans les zones de sismicité, l'annexe prévue à l'article 4 du décret du 14.5.91 ;
- le cas échéant, le ou les arrêtés portant ou ayant porté reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique sur le territoire de la commune.

A l'arrêté préfectoral est annexé pour chaque commune un dossier comprenant :
- un ou plusieurs extraits des documents permettant de délimiter les zones de la commune exposées aux risques identifiés ;
- une fiche permettant de préciser la nature et, dans la mesure du possible, l'intensité des risques dans chacune des zones concernées.

Les documents et le dossier peuvent être consultés dans les mairies des communes intéressées ainsi qu'à la préfecture et dans les sous-préfectures du département. Le préfet adresse une copie des arrêtés aux maires des communes concernées et à la chambre départementale des notaires.

Contenu de l'état des risques

L'état des risques annexé au contrat de location ou à toute promesse unilatérale de vente, d'achat, et à tout contrat réalisant ou constatant la vente doit mentionner les risques dont font état les documents mentionnés et le dossier annexé à l'arrêté préfectoral et auxquels l'immeuble faisant l'objet de la vente ou de la location est exposé. Cet état est accompagné des extraits de ces documents et dossier permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus. L'état des risques est établi par le vendeur ou le bailleur conformément à un modèle défini par arrêté ministériel. Cet état doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente du bien immobilier.

Entrée en vigueur de l'obligation d'information sur les risques technologiques, naturels ou sismiques

L'obligation d'information sur les risques qui incombe aux vendeurs et aux bailleurs est applicable à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés préfectoraux, qui devra intervenir avant le 17 février 2006, soit au plus tard le 1er juin 2006. Pour les locataires, cette obligation d'annexer l'état des risques concerne les contrats de location écrits " constatant l'entrée dans les lieux du nouveau locataire ". Cette disposition ne s'applique donc qu'aux nouveaux entrants postérieurement à la date d'entrée en vigueur du dispositif.

Les sanctions

A défaut d'annexion de l'état des risques ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus, l'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou la diminution du prix du loyer pour le locataire.

Diagnostic Amiante - Diagnostic Technique Amiante (DTA).

Dans quel cas dois-je effectuer un diagnostic amiante?

"Pour tous les immeubles bâtis, collectifs ou individuels, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997, un état indiquant la présence ou l’absence d’amiante dans l’immeuble doit être annexé aux promesses et actes de vente. Le vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence d’amiante dans l’immeuble.
Un diagnostic amiante est sans durée de limite."

Diagnostic Plomb : Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Dans quel cas dois-je effectuer un diagnostic plomb ?

Le dispositif précédent prévoyait l’obligation d’annexer un « état des risques d’accessibilité au plomb » à la promesse ou à l’acte de vente des immeubles construits avant le 1er Janvier 1948 et se situant dans une zone à risque délimitée par le préfet.

Cet état des risques est rebaptisé « constat de risque d’exposition au plomb ». Il doit désormais être annexé à la promesse ou à l’acte de vente des immeubles construits avant le 1er Janvier 1949, quelle que soit leur localisation sur le territoire français. Le document sera valable 1 an. Toutefois, le vendeur sera dispensé de l’actualiser s’il établit l’absence de plomb dans l’immeuble (ou la présence de plomb à un seuil inférieur à ceux qui seront définis par arrêté). Dans ce cas, le constat initial sera joint à chaque mutation. A défaut d’annexion de ce constat, le vendeur devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence de plomb dans l’immeuble.

Etat parasitaire : Quelles obligations ? Pour qui ?

Les obligations des particuliers en matière d'état parasitaire :

Depuis 1999, un dispositif de lutte contre les termites a été mis en place. On peut dégager 3 obligations principales :

  • Les occupants : ou propriétaires d'immeubles bâtis ou non bâtis doivent faire une déclaration en mairie dés qu'ils ont connaissance de la présence de termites ;
  • Dans les zones infectieuses, le maire peut enjoindre aux propriétaires de procéder à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux nécessaires ;
  • Dans ces mêmes zones, un état parasitaire datant de moins de 3 mois doit être annexé aux actes de vente.
    Le vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l'acquéreur si ce dernier décèle la présence de termites dans l'immeuble.

A noter : les travaux de lutte contre les termites bénéficient du taux réduit de TVA, si le logement a plus de 2 ans. Par ailleurs, ces dépenses constituent pour les bailleurs des dépenses d'entretien déductibles des revenus fonciers.